どうも不動産職人です。
最近「今は収益物件売り時ですか？」という質問が非常に多いです。
米国経済はダウ平均が最高値を更新するなど好調に見えますが、トランプ政権ＶＳ習近平政権の米中貿易戦争、米国ＶＳイランの核問題、イギリスのＥＵ離脱、ギリシア問題など世界経済の不透明感から、ＦＲＢが利下げ示唆するという状況。
日本ではスルガショック、レオパレス問題により融資が厳しくなったなど、収益物件を取り巻く環境は日々変わっています。2018年までの不動産投資ブームが嘘のように取引数は激減しています。
こういった状況で収益物件は売り時なのでしょうか。
私は基本的に空室がなく運営が上手くいっているなら、利回りが上がって物件価格が下がりつつある状況で売るという選択は良いとは言えません。
しかし、空室が多く運営が上手くいっていないなら、将来的なリスクを考えて多少の持ち出しをしてでも売却を勧めます。
あなたの物件はどうでしょうか。
物件をきちんと分析し、売却した方が良いか、保有した方が良いかを検討しましょう。
売却するか、保有するかを検討するポイント
売却するか、保有するかを決める前に、まず自分の物件がどういう状況にあるのかをきちんと分析する必要があります。
ではどういった点に注意して分析を行えばいいのでしょうか。
売却するか、保有するかを見極めるポイントをご紹介いたします。
売却した方がいい場合
儲かるなら売却したいという方が多いですが、実際には将来リスクが高いか、利回りは確保できているかが重要です。
売却した方がいい場合のポイントは2つです。
購入した時は良いエリアでも、周辺エリアの開発が進んで人が移動してしまう、最近では密集したエリアに同じようなアパートが大量に投入されたケースなどもあるでしょう。
そういったエリアは将来空室で悩むリスクが非常に高いと言えます。まだ売れるうちに早めに処分して資産を組み替える必要があります。
融資を利用して購入している場合は、年月が経つと元本返済が進みます。その元本は実際にはお金をもらっているわけではありませんが、実は預金のように積み立てられています。
例えば、1000万の物件でローン・経費を引いた年間のキャッシュフローが10万だとします。そのうちローン残債が600万、売却時の諸経費、税金が100万とすると手残り300万。
そうするとＣＦ10万÷手残り300万＝3.3%となります。3.3%なら他の投資をした方が良いということであれば売却するべきです。
保有した方が良い場合
将来的にもリスクが低い物件は将来更に値上がりする可能性がある物件や儲かった資金を次の投資に使う予定がないなら保有しておいてチャンスを待つ方が良いでしょう。
保有した方が良い場合もポイントは2つです。
不動産価格の上下は長い周期で行われており、一旦下がっても又上がります。せっかく運用が上手くいっている状況で、手数料やリスクを取って売却するのはもったいないと言えます。今売らなくても物件が古くなるなど収益が下がってきたタイミングで売ればいいんです。
何となく売り時だということで売却してしまうとあんな良い物件売らなければよかったと後悔するケースも多いです。売りたいなら次にその物件よりも収益の上がる物件が買える、古いので新しい物件い入れ替える、別の投資に使うなど目的がある場合にしましょう。
売却する際に大規模修繕した方が良いかどうか
中古物件の場合は、建物の外観が古くなっていたり、空室を改装せずにそのまま放っている大家さんもいます。コストかけるくらいなら値引きしたら良いと思っているかもしれません。
しかし、実際には修繕して売却した方が良いケースが多いんです。
売却価格が上がる
アパートの場合、外壁や防水などの大規模修繕は非常に費用が掛かります。きちんと積み立ててない場合は仕方ありませんがある程度資金を準備している場合は修繕して売った方が売却価格は上がる可能性が高いです。
その理由は、大規模修繕することで退去が減り、次の入居者の家賃を上げることも出来ます。
物件の価値が上がるだけでなく、家賃収入が上がることで物件価格全体が上がることになります。
買い主が融資を受けやすくなる
大規模修繕修繕をすることで、買主の融資の条件が良くなるというメリットがあります。
アパートなど高額な物件では、融資期間が5年延びるだけで毎月の返済額が大きく変わります。修繕しなければ20年だったところが、修繕をしたことで25年に延びたというケースもありました。
この効果は意外とバカに出来ず、融資が受けやすい＝指値も入らないということで高値で売却出来たということもあります。
売却するか、保有するかは状態の見極めが重要
儲かりそうだからだけで売却するのは、あまりオススメできません。
売却するか、保有するかはきちんとその物件の状況の見極めが重要になります。
特にこれからの状況は一先ず物件の価格は下がり傾向です。
安易な売却は後々後悔を生みます。今回ご紹介したポイントをきちんと押さえて、上手に売却、保有してもらえればと思います。
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