どうも不動産職人です。
マイホームの購入を決めて住宅ローンを組む際、頭金を入れるかどうか悩む人も多いでしょう。
インターネットでも頭金は出来るだけ入れましょうと書かれてますし、ファイナンシャルプランナーに相談しても、「住宅ローンを組むなら頭金は2割~3割入れましょう。」と言われるはずです。
更に、ある程度お金に余裕が出来たら繰り上げ返済をしろ！となります。
日本人は借金をするのは悪という概念を小さいころから植え付けられていて、借金はできるだけ少なく、借金しても早く返そうとします。
しかし、マネーリテラシーがある人はそうは考えません。
アメリカ人が借金多いという話を聞いたことがあるかもしれませんが、彼らはお金の勉強をしていてマネーリテラシーがあるので、住宅ローンみたいな安い金利で借りれるお金を返すなんてもったいないと考えているんです。（一部そうでない人もいると思いますが…）
あなたは1000万持っていたらどうしますか？
1000万まるまる頭金に入れるという人は資産を増やすことは出来ません。
その1000万をいかに有効な投資に使うかを考えることが重要なんですね。
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お金は調達コストよりも高い投資に回すという考え方
物を仕入れて買う場合は、いくらで調達できるか、安く仕入れることが出来れば仕入れるほど収益率は高くなるということはわかると思います。
しかし、お金を借りる、調達する際にこのお金はいくらで仕入れているのか考える人は意外に少ないのではないでしょうか。
マネーリテラシーがある人、投資家は必ずこの調達コストを意識しています。
例えば、住宅ローンの調達コストはいくらになるか。
これはK%という言葉で表すことが出来ます。
K%＝年間の返済額÷借入残高で計算され、例えば年間の返済額が50万÷借入残高1000万とするとK%＝5%となります。
K%は元利均等方式の場合は返済額が一緒なので残高が減れば高くなります。
では、住宅ローンの調達コストはどんなもんかというと、変動金利で0.5%、期間35年とするとK%は3.11%です。
ということは、3.11%以上の利益を出せる投資があれば、頭金にお金を使ったり、繰り上げ返済するのはもったいないと思いますよね。
株式の配当利回りやREITでも5%以上は十分狙えます。
不動産投資ならアパート投資などであれば、今は中々難しいかもしれませんが自己資金1割程度で、自己資金の利回り5%は十分可能ですし、10%以上も十分狙えます。
それなら不動産投資にお金を回した方がいいじゃないとなるわけです。
そうは言っても借りてたら利息払うのもったいないやんと思うかもしれませんが、そのマインドをブレークしないと投資にお金を回すことは出来ません。
確かに投資はリスクはありますが、投資をしないリスクの方が今はリスクと言えます。
これからは100年時代を迎え、老後2000万円は置いておくにしても、お金が増える仕組みを作り、資金寿命を延ばすということをやっていかないと、貯金を取り崩す不安な老後を迎えることになります。
お金は借りれるもの借りて、それ以上の収益を出せるなら返すよりも次の投資へという考え方を持つことが大事です。
ただし、だからと言って返済比率ギリギリまで借りるというのも検討違い。高い新築に住みたい気持ちもわかりますがある程度妥協しリスクない範囲に抑え、余裕資金を投資に回すという感覚を持つことも資産を増やす上では重要です。
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