どうも不動産職人です。
不動産投資を始めたいと思う人の大半は、不動産は大きく利益の出せる投資だと思っているかと思います。
しかし、実際に運用してみると意外にキャッシュフローは残らず、賃貸の広告費や原状回復のリフォーム費用ばっかり掛かってほとんど儲からないやないかーと実感することになります。
不動産投資は、借り入れをして物件を購入し、ランニングコストも掛かる、点で見ると確かに儲からないと感じてしまうかもしれませんが、長い目で見ると、「あれ、意外に資産が増えているな」となります。
なので、ガツガツお金を増やしたいという人には、実はあまり向いていない投資であるとも言えます。
住居系の不動産投資にはどんなものがあるの？
不動産投資の方法にも色々とありますが、住居系で言うと、最近流行りのボロ戸建投資、中古・新築ワンルーム、 中古・新築一棟アパート当たりは皆さんもご存知ではないでしょうか。
戸建投資（リスク 低い 、収益性 低い）
ボロ戸建投資は、築年数の古い戸建を安く買って、DIYや安くリフォームをして貸す投資です。
基本的には現金で200万から400万くらいあれば出来、賃貸がつけばすぐにキャッシュが得れるのが魅力。
以前は日本政策金融公庫の融資が使えましたが、最近は厳しくなったと言われています。
メリットは、投資を始めてすぐに収入があるという点ですが、増やすのに現金を貯めないといけないのでスピードが遅いのが欠点。
最近は参加者が多くなり、中々良い物件がないようですが、リスクも少なく、簡単に始められるので初心者向けの投資と言えます。
中古ワンルーム（リスク 低い 、安定した運営が可能）
融資を使った投資では初心者にも取り組みやすいのが中古ワンルーム投資。
サラリーマン大家さんが爆発的に増えたのは、中古ワンルーム投資に融資が付きやすくなったここ数年。
いきなりアパートは怖いという人でも、1,000万くらいの借金ならと購入しやすい価格帯が多いのも魅力。
アパートとの違いは、ワンルームは都心部に多く、立地が良いところを選べるので空室リスクが低い物件を購入することが出来ます。
又、築年数が経っているので家賃の下落も少なく、売却時の物件価格もあまり下がりません。
しかし、安全性も高い分、利回りも低いので、30年など長期融資が組めても、1戸の年間家賃収入は10万程度。
管理費や修繕積立金、固定資産税などの運営費が多く掛かるのが欠点。
最終的な利益は、売却時の元本返済分になります。
新築ワンルーム（リスク 高い、やってはいけない投資）
新築ワンルームを数件購入したせいで、年収500万くらいの公務員やサラリーマンが自己破産といったケースも。
節税効果がある、保険代わりになるなどキーワードで勧誘され、毎月1万円程度の支払いで物件を買ってしまうと大変です。
新築ワンルームの場合、物件価格は新築プレミアムで実勢価格の2割~3割乗っており、家賃も同様に新築プレミアムで高い設定になっています。
物件価格は、購入した時点で2割~3割下がり、家賃は入れ替わるごとに下がってしまうので、都心よほど立地の良いエリア出ないとまず儲かりません。
ただ、新築ワンルームは融資が緩いので、年収が低くても良い条件で融資が組めるというメリットはあります。
まあ、それでも儲からないので絶対にやらない方がいいとだけは言っておきます。
（最近、個別相談で新築やっちゃった物件を預かることがあるのですが、大阪では1600万の物件が1年落ちでも1300万でも売れません。中国マネーが民泊新法でワンルームは民泊ができなくなったと手を引いたことも要因のようですが）
中古アパート（リスク 高い 、売却益 大きい）
文化住宅や木造のアパートなどの中古アパートは、物件によってはリスクもありますが、最終的に売却時に利益を得やすい投資です。
木造の場合、耐用年数が22年となっており、銀行の融資もこれを基準とするので、築年数が古いとその分融資期間が短くなります
そうなると毎月の返済が増える為、毎月のキャッシュフローはどうしても少なくなってしまいます。
そのため、空室が続いたり、物件の修繕などでお金が必要になると運営が厳しくなります。
しかし、新築と比べると家賃の下落が少ないので、売却時に価格が下がりにくく、元本返済分がそのまま収益となります。
更に、リノベーションなどで家賃を上げることが出来れば、売却価格を上げることも可能です。
新築アパート（リスク 中 、キャッシュフローが多い）
融資条件が良く、キャッシュフローが得やすいのが新築アパート投資。
まあ、大東建託、TATERUなど問題の多い分野でもありますが、きちんと物件を選んでやれば非常に効率の良い投資が出来ます。
やはり、新築なので、設備の故障や大規模修繕の費用もいらないので運営費が安く、最近では木造でも劣化等級を取れば30年以上組める金融機関も多く、良い条件で融資が組めるので、キャッシュフローを得やすいというメリットがあります。
売却時には、新築なので価格は下がりますが、元本返済が進んでいる分と相殺くらいの感じになり、運営期間中のキャッシュフローが利益になります。
ここ数年でしたら、都心部では購入時より高く売れているケースもあり、数千万円儲かったという話も聞きます。
不動産投資の仕組みを理解すれば失敗は少なくなる
不動産投資は、投資対象によって儲けの仕組みが違います。
それを理解せずに投資してしまうと、思っていたような収益を得ることが出来ずに失敗してしまうことに。
まずは、今回ご紹介した内容を理解してもらえば、この投資をするならどのくらいの利回りが必要で、どのタイミングで売却すればいいかなどがわかるようになります。
今回はさわりの部分だけなので、それぞれの投資について、今後もう少し掘り下げていきたいなと思います
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