【平成30年 宅建試験ポイント】平成30年宅地建物取引士の試験まで後1か月を切りましたね。宅建業法改正についてはよく勉強しておきましょう。


 

 

 

不動産職人です。

 

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いよいよ宅建の試験まで残り1か月を切りましたね。

宅建試験は10月21日(日)。当日は試験結果速報とボーダー情報が飛び交います。

そこで笑う為にも頑張るしかないですね。

私が受験した際には、この時期は、電車の移動時間、帰ってから寝るまでの時間、とにかく過去問を解きまくりました。

 そして、間違ったところをテキストで再確認。

私はらくらく宅建塾を使っていましたが、今は更にたくさんの教材が出ているので、自分の信じた教材で最後まで悔いのないように勉強してください。

ここからは焦っても仕方ない!ので、合格ラインの7割目指して、ある程度捨てる部分も必要かと。

私の場合は、税金は捨てました。

それでも取り敢えず印紙税だけは覚えており、出てくれ~祈って試合に臨んだらそれが出たので助かった思い出があります。

試験は運もあるので、その運をつかむためにもラストスパート頑張ってください!

それでは、宅建業法改正ポイントをまとめましたので参考にしてみてください。

平成30年 宅建業法の改正 ①建物状況調査について

一発目は一番大きな変更点である建物状況調査について。

こちらについては、平成30年4月1日施行されており、私も書類の作成をすることもありますが、これにより4月から契約書のひな型も変更になってます。

 

①媒介契約書

媒介契約書の34条部分に新設された条文です。

①媒介契約書(34条) (新設) 宅地建物の売買・交換の媒介の依頼を受けた宅建業者は、媒介契約書面に、下記事項を新たに記載すること。 「当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」

ということですが、建物状況調査をしたかどうかを媒介契約書と重要事項説明書に記載しなければいけなくなりました。

 

・既存建物とは、中古住宅のこと指します。

住宅なので、店舗や商業ビル、工場等は含まないということになります

そして、新築住宅とは、「一度も人が住んだことがことなく」又は「建設工事の完了の日から1年以上経過した住宅」を指します。

補足ですが、1年以上経つと法律上は中古住宅になってしまいますが、新古住宅なんていう呼び方をすることも。

 

・建物状況調査とは、インスペクション(住宅診断)ことを指します。

インスペクションをするのは、中古住宅の販売促進のため。安心して購入者が買えるように、建物をきちんと診断してますよということを証明するためにお粉います。

「建物の構造耐力上主要な部分」又は「雨水の浸入を防止する部分」について、「既存住宅状況調査技術者」が実施するものを言います。

(建物状況調査の対象となる「建物の構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」とは、住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、屋根等を指します)

 

・「既存住宅状況調査技術者」とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士のことです。

講習を修了していない建築士が実施する調査は、宅地建物取引業法の建物状況調査には該当しないことになります。

※上記、建物状況調査(インスペクション)については、「媒介契約書面」「重要事項説明書(35条書面)」「37条書面」それぞれ記載事項です。

 

②重要事項説明書(35条書面)

建物状況調査をしたかどうかを重要事項説明書に書きましょうということが追加となっています。売買の重要事項説明書には、その他、建物の設計図書や点検記録などの書類の保存状況などを書く欄も増えてます。賃貸は不要。

 

(新設) 取引する物件が既存建物(中古住宅)である場合には、重要事項説明書(35条書面)に下記内容を記載し、説明すること。

① 1年以内に建物状況調査を実施したかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要

② 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(建築確認済証、建物状況調査報告書等)の保存の状況

 ③売買契約書(37条書面)

既存の建物を売買する場合、建物の構造耐力上主要な部分の状況について売主、買主が確認したことを記載することになりました。

(新設) 取引後、遅滞なく交付すべき37条書面(契約書面)に下記事項を記載すること。

「当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」

 

平成30年 宅建業法の改正 ②賃借でのITによる重要事項説明

平成29年10月1日施行

これは個人的には画期的な試みかなと思っています。

特に、学生や新社会人など遠方から引越しする方には非常にありがたいシステム。

ただ、物件を見ずに決めたりすると後で問題が起こりそうな気もします。

 

貸借の場合のみですが、重要事項説明をする際に、IT(テレビ会議システムやテレビ電話(スカイプ)等)を使って説明が可能に。

これを行うことで、対面による重要事項説明が不要となります。

ただ、従来の対面式での重説がなくなるわけではありません。

 

(新設)

・宅地建物取引士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。

 

・宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。

 

・宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。

 

・重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。

 

・宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。

 現在、大手不動産会社では、仲介業者の案内なしに、管理会社に直接電話して内覧が可能なシステムが構築されています。

内覧申込するとスマートフォンにスマートキーや開け方が送られてきて、自由に物件を見ることができます。

これで部屋を決めてIT重説となると不動産会社へ行くことはなくなりますね。

不動産仲介業者にはちょっと脅威となるようなお話。

これはちょっと微妙な改正ですが、まあ特例なので出る可能性もあるかなということでピックアップしました。

平成30年 宅建業法の改正 ③報酬額(仲介手数料)の上限の特例

(新設)

「400万円以下の空き家等の売買や交換の媒介・代理において、依頼者(売主)からの合意を前提に、受領できる報酬額の上限が現地調査等の費用を含めて18万円(+消費税)になる」

 法改正の前は、

200万円以下の物件の報酬額の上限=取引価格×5%

200万円超400万円以下の物件の報酬額の上限=取引価格×4%+2万円 。(消費税は別途取れる)

例えば、250万円だと12万円しか受け取れませんでしたが、MAX18万まで受取が可能になります。

空き家でもなんでも400万以下は対象になり、媒介時に売主と取り決めが必要。

うーん、これ出るかなとやっぱり思うのですが、出しやすいと言えば出しやすいので要チェックしておきましょう。

平成30年 宅建業法の改正 ④法令上の制限の法改正 用途地域に田園住居地域が追加

 

(平成30年4月1日施行日)

④用途地域に田園住居地域が追加

用途地域が新たに増え下記の13個になりました。

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

田園住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

 

⑤田園住居地域とは?(田園住居地域の定義)

(新設) 都市計画法9条8項 田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

どちらかというと生産緑地の危険が切れる2022年問題を意識した感じかな。

この辺りは、賃貸しかしていないと何のこっちゃわからないかもしれませんね。

 

⑥田園住居地域の制限 ・田園住居地域には、

①建築物の容積率

②建ぺい率

③高さの制限

必要な場合は、

④外壁後退距離を定める。

①田園住居地域の容積率について

10分の5、10分の6、10分の8、10分の10、10分の15、10分の20の中から定める

②田園住居地域の建ぺい率 10分の3、10分の4、10分の5、10分の6の中から定める

③田園住居地域の高さ 田園住居地域における建築物の高さの上限は10m又は12mのいずれかを定める

 

・田園住居地域には、義務教育施設(小学校および中学校)を設ける。

 

・田園住居地域では、道路斜線制限、北側斜線制限、日影規制の適用があるが、隣地斜線制限については適用されない

※田園住居地域における日影規制については「軒の高さが7mを超える建築物」又は「地階を除く階数が3以上の建築物」が日影規制の対象となる。

この辺りは、やはり売買契約の際には非常に重要になりますね。

ちょっと量が多いですが、ここは重要なので、真剣に取り組んでほしいところです。

 

 

 

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