どうも不動産職人です。
分譲マンションの団塊世代？が建て替えの時期に来ているようです。
1970年代～の高度成長期時代に都内を初め全国各地に大量に建設された分譲マンションの老朽化が進んでいます。
特に古いマンションの多い東京都では、耐震基準を満たしていない建物も多く、も災害などに備え、建替えを促したいようですね。
17年度には周囲の住宅との共同建て替えを条件に、割増容積率の上限を300％から400％に高めたことに続き、玉突き建て替えで容積率を上乗せする制度を2019年にも創設する。
老朽マンション、玉突き建て替え 都が容積率上乗せ
日経新聞の記事では
東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設する。不動産会社が老朽マンションを買い取れば、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せする。買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増す。企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替え、災害に強い都市を目指す。
老朽マンションを買い取った不動産会社などが周辺で居住者の転居先にもなるマンションを開発する際、容積率を上乗せする。通常より分譲戸数を増やせるため収益が増え、企業が建て替えに参入しやすくする。
買い取った老朽物件は解体し、跡地で新たなマンションを開発してもらうことを想定する。跡地の新マンションも周辺の別の老朽マンションを買い取れば、容積率を緩和する。複数の老朽マンションの建て替えが玉突きで進むようにする。
小池百合子都知事は今年２月、人口減少社会となる2040年代の東京の土地利用について、都市計画審議会（都計審）に諮問。都は今回の老朽マンション対策を含む基本方針を18年度中に都計審に示す。都計審での意見を踏まえ、19年度にも具体的な制度を創設する予定だ。
図を元に順番に進めていくと
①老朽マンションを取得
②容積率上乗せで建設
③別の老朽化マンション取得
④容積率上乗せで跡地に建替え
まず、①で都内の老朽化マンションをデベロッパーなどの不動産会社が取得するとします。
次に、②でこの取得した老朽化マンションの周辺で転居先として使える新しいマンションを建設するとき、容積率が緩和されるので以前よりも戸数の多い分譲マンションを建てることが出来ます。
そうなるとデベロッパーも収益を上げやすいので、不動産会社もマンションの建て替えに取り組みやすくなります。
③で又別の老朽化マンションを取得したら、①で購入した老朽化マンションを取り壊し、④で又容積率が緩和された新しいマンションを建設することができる。
ということで、一度老朽化マンションを購入すれば、次の新築マンションを建てやすくなるので、玉突きで建て替えが続くことになります。
問題点としては、
日経新聞の記事では、
新制度は老朽物件を周辺の一定エリア内で建て替えることを想定するが、不動産会社が新規物件を開発しにくい不便なエリアで建て替えをどう進めるかは今後の課題だ。
周辺によく建て替えができるような物件が都合よく出てくるのか、当面は資産価値の高い湾岸エリアなどが中心となりそうですが、将来的に範囲が広がってくると建替えて利益が出るのかという問題も出てくるので、ある程度建て替えが進んだ場合の次の政策を検討しないといけないということです。
それと以外に知られていませんが、マンションの建て替えにおいては、周辺住民の反対が必ず起こります。
やはり、今よりも大きな建物が建てば、日照の問題や風の流れが変わる、人が増えることでトラブルが増えるなど、元々住んでいる人にとってはデメリットが多いのです。
そうなると1棟は建替えれても、次はより強固な反対運動となると…玉突きは続かないことが予想されますね。
そうなると政府の思惑通りにはいかないといことになりますので、周辺住民にも何らかのメリットが享受できるように、地域のコミュニティ施設を必ず入れるなどの対策も必要かと。
実際に都内では、すでに建て替えが決まっている物件も徐々に増えてきています。
千代田区の1番町にある某マンションは、建て替えが決まったとたんに大きく値上がった例もあり、土地値の高い資産価値のある老朽化マンションの建て替えを狙って投資をしているオーナーさんも結構います。
ただ、老朽化マンションなので、管理状態が悪いと建替えの資金が捻出できない管理組合なんかもあり、建替えの前にスラム化するという可能性も。
この視点で物件を買うときは修繕積立金がどの程度貯まっているかはチェックが必要ですね。
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