金利上昇でメガ大家、ギガ大家は破たんする


 

  どうも不動産職人です。

 

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最近、あまり見なくなった?メガ大家、ギガ大家という言葉。

資産数億円から数十億円の資産を持つ大家さんのことをメガ大家、ギガ大家と言ってマスコミももてはやしておりました。

未だに書店にも並んでいますが、不動産投資に参加するプレーヤーが増えてこともあり、今は不動産投資についてもっと本質的な内容を書いた本が増えています。

実際に本当に大きな資産を得たメガ大家、ギガ大家の方もいますが、運営の厳しいメガ大家、ギガ大家が大半です。

何故なら資産はあるがキャッシュがないという運営実態があるから。

資産を増やすだけでは、賃貸経営を成功させることはできないのです。

そして、運営が上手くいっていないメガ大家、ギガ大家は今後金利が上がると破綻する可能性は大。

メガ大家、ギガ大家は金利が上がると何故破綻してしまうのでしょうか。 

メガ大家、ギガ大家になる方法

資産数億~数十億あるよ!と言われるとどんなお金持ちなの!と思うかもしれませんが、急速に資産を増やしたメガ大家、ギガ大家の資産というのは資産=借金で形成されているケースがほとんど。

そのため、毎月のキャッシュフローはあまりないことが多いです。

メガ大家、ギガ大家の資産の増やし方をご説明していきます。 

自己資金を使わず、フルローンやオーバーローンで物件を買う

では、メガ大家はどうやって物件を購入しているのでしょうか。

メガ大家を目指すためには、とにかく借り入れを起こして物件を買いまくる必要があります。

そのためには、自己資金をできるだけ使わずに、フルローンやオーバーローンで融資を組みます。

フルローンは物件価格と同じ金額の融資、オーバーローンはプラス諸経費まで融資してくれるローン。

物件価格に対してローン比率が高いので、当然返済が多くなり、キャッシュフローがほとんどないという状態。

なので、非常にリスクを取った投資と言えます。

投資している物件の多くは地方の一棟RCマンション

では、フルローンが組める物件とはどんな物件なのかというと、ある程度利回りが高く、積算評価が出る(物件評価=融資額)地方のRCマンションが多い。

 

利回りがいいから問題ないんじゃないと思うかもしれませんが、利回り=リスクなので、地方のRCマンションの場合は場所を考えて買わないと空室リスク、家賃の下落リスクが非常に高い。

更に、中古だと外壁や防水工事など大規模修繕が必要になり、経費もかなり掛かります。

通常の運営も空室が多くなるとローンの返済が厳しくなり、大規模修繕費用ものしかかってくるとやはり儲かりません。

これを規模を増やすことで誤魔化しているというのが実態なのです。

 

 メガ大家、ギガ大家の多くは、金利の上昇で破綻する

そもそも運営状況が厳しい上に、今後金利が上昇するとキャッシュフローを越える返済を迫られることになります。

これまで規模で誤魔化して運営してきたこと、フルローン、オーバーローンでほとんど元金の返済が終わっていないことがメガ大家、ギガ大家を苦しめます。

元本返済が進まず、売るに売れない

これまで上手くいったギガ大家、メガ大家の多くはここ数年の不動産ブームで売却益を多く得ることができた人達。

後からマネして始めた人達は、それほどの売却益は見込めずに今後かなり厳しい状況になるでしょう。

空室率が高く、家賃の下落も厳しい地方物件なので、運営状況は徐々に厳しくなってきている。

その上、これまで地方RCマンションに融資してきた某S銀行がかぼちゃの馬車事件で今後融資を絞らざる得ない状況。

となると融資が組めない=物件が売れないとなり、価格は下がる。

フルローンやオーバーローンで組んでいるので元本返済はほとんど進まず、物件価格が上がればいいですが、下がれば自己資金が必要になり売れません。

そうなると地獄ですね。

後は、赤字の垂れ流しが続くのを見守るだけ。

そこに金利の上昇が襲い掛かるわけです。

金利上昇で完全崩壊

仮に、何とかトントンで頑張ってきた人たちも金利上昇には抗うことはできません。

できることは金利が上昇する前に売ること。

しかし、先ほどのお話で売却もできないとなると、もう地獄どころの騒ぎではなくなるでしょうね。

特に規模が大きい人ほどそのダメージは大きく、メガ大家、ギガ大家は金利上昇で完全に崩壊します。

メガ大家、ギガ大家の破綻後がねらい目に

日銀の黒田総裁の続投が決まり、当分低金利政策は続くでしょう。

 

しかし、人口減少&高齢化など賃貸経営は今後徐々に厳しくなることに。

特に、人口減少&高齢化の顕著な地方はその影響をモロに受けることになります。

 

地方で投資している人の多くはかなり厳しい経営状態に追い込まれます。

 

そして、日銀が出口戦略を取った際に金利が上がると、破綻する大家さんが続出。

しかし、投資という点で見るとその時が投資を始めるタイミングかもしれません。

 

現在は不動産投資ブームですが、単純にブームにのって不動産を買うのはNG。

きちんと物件を見極めて、将来性のある物件を買うことが重要です。

 

資産の多いメガ大家、ギガ大家がすごいと言ってマネするのではなく、仕組みをきちんと理解した上でマネをしないと痛い目を見ますよ。

 

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